Eigentums­finanzierung

Details

Die Finanzierung eines Eigenheims ist ein komplexer Prozess, der eine sorgfältige Planung, Eigenkapital und die Auswahl passender Darlehensformen erfordert. Sie umfasst alle Maßnahmen von der Beschaffung des Kapitals (Refinanzierung) bis zur Rückzahlung (Tilgung).

1. Finanzielle Voraussetzungen und Eigenkapital

Die Grundlage jeder Finanzierung ist die Ermittlung des verfügbaren Budgets.

• Eigenkapital (EK): Es sollten idealerweise mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % des Kaufpreises) sowie 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Als EK zählen Bargeld, Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Lebensversicherungen oder unbelastete Grundstücke.
• Eigenleistung ("Muskelhypothek"): Eigenhändige Bau- oder Renovierungsarbeiten können von der Bank oft als Eigenkapitalersatz angerechnet werden.
• Bonitätsprüfung: Banken prüfen die KSV-Auskunft, das monatliche Nettoeinkommen und bestehende Schulden.
• Haushaltsrechnung: Die monatliche Rate sollte meist nicht mehr als 30–40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.

2. Kaufnebenkosten

Diese Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und müssen oft aus Eigenkapital finanziert werden:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
• Eintragungsgebühr für Eigentum: 1,1 % vom Kaufpreis
• Notar- und Gerichtskosten: Für die Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch (ca. 1,5–1,8 %).
• Maklerprovision: Falls ein Makler eingeschaltet ist
  3,60 % inkl. MwSt.

3. Bestandteile der Immobilienfinanzierung

Eine Baufinanzierung setzt sich meist aus verschiedenen Bausteinen zusammen:

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker. Die monatliche Rate (Annuität) bleibt über die Zinsbindungsfrist konstant. Sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.
• Zinsbindungsfrist: Zeitraum (meist 10–20 Jahre), für den der Zinssatz festgeschrieben wird.
• Tilgung: Die Rückzahlung des Kredits.
• Förder-Darlehen: Zinsgünstige Kredite z.B. der Bundesländer für Schaffung von Wohnraum oder Sanierung. Zusätzlich berücksichtigt wird  z. B. energieeffizientes oder barrierefreies Bauen

4. Ablauf des Finanzierungsprozesses

1. Budgetberechnung: Ermittlung, wie viel Haus man sich leisten kann.
2. Unterlagen zusammenstellen: Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Flurkarte, Objektfotos, Gehaltsnachweise.
3. Angebote einholen und vergleichen: Zinsvergleich verschiedener Banken
4. Finanzierungsbestätigung: Die Bank sichert die Finanzierung zu.
5. Notartermin: Unterzeichnung des Kaufvertrags.
6. Auszahlung: Das Darlehen wird nach Eintragung der Grundschuld ausgezahlt.

5. Risiken und Absicherung

• Zinsänderungsrisiko: Bei einer kurzen Zinsbindung kann nach Ablauf der Frist ein höheres Zinsniveau drohen.
• Absicherung: Risikolebensversicherung (Absicherung der Angehörigen), Berufsunfähigkeitsversicherung, Wohngebäudeversicherung.

6. Wichtige Unterlagen für die Bank

• Objektunterlagen: Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Baubeschreibung (bei Neubau), Wohnflächenberechnung.
• Finanzielle Unterlagen: Einkommensnachweise (letzte 3 Monate), aktueller Rentenbescheid, Eigenkapitalnachweise.

Ein gut durchdachter Finanzierungsplan ist entscheidend, um den Traum vom Eigenheim langfristig sicher zu finanzieren und das Risiko einer Überschuldung zu vermeiden.